سند بنیادی چیست؟ انواع سند بنیادی
سند بنیادی یکی دیگر از انواع سند است که از آن به عنوان سند با ریشه بنیادی نیز یاد می شود. معمولاً آن دسته از املاکی که دارای سند با ریشه بنیادی هستند در مقایسه با دیگر املاک مشابه خود ارزش کمتری دارند. از این رو همواره یکی از مهم ترین نکاتی که باید تمامی متقاضیان خرید ملک به آن توجه داشته باشند نوع سند ملک است.
متاسفانه در حال حاضر برخی از صاحبان املاک علی رغم آنکه می دانند ملک آن ها بنیادی است، از بازگو کردن این واقعیت به مشتری در حین فروش خودداری می کنند. به همین دلیل تمامی خریداران برای حفظ منافع خود موظف هستند به واسطه روش های موجود بنیادی یا عدم بنیادی بودن سند ملک مورد نظر برای خرید را مورد بررسی قرار دهند. در ادامه این مطلب توضیحات بیشتری در رابطه با سند بنیادی و انواع این نوع سند ارائه خواهد شد.
سند بنیادی چیست؟
سند ملک یکی از مهم ترین مقوله هایی است که همواره در حین خرید املاک باید مورد توجه خریداران باشد. همانطور که می دانید بر اساس قانون تنها مدرکی که بدون محدودیت خاصی برای اثبات مالکیت یک ملک مستند قرار می گیرد سند مالکیت است. سند انواع مختلفی دارد که هر کدام از آنها ویژگی و شرایط خاص خود را دارند.
سند بنیادی نیز از جمله اسناد مهم و قابل استناد بوده و شما با در دست داشتن این نوع سند به راحتی می توانید مالکیت خود را به اثبات برسانید. همچنین تمامی حق و حقوقی که برای دیگر اسناد ملکی در قانون پیش بینی شده است، نیز برخوردار می باشد.
تا قبل از پیروزی انقلاب اسلامی عنوانی با سند بنیادی وجود نداشت. به عبارت دیگر ریشه پیدایش اسناد بنیادی به بعد از انقلاب اسلامی برمی گردد. در واقع اسناد بنیادی شامل همان اسنادی هستند که پس از انقلاب اسلامی برای املاک مصادره شده توسط ارگان های مختلف دولتی صادر شد.
همانطور که مستحضر هستید، پس از انقلاب اسلامی بسیاری از وابستگان رژیم شاهنشاهی کشور و همچنین محل سکونت خود را ترک کرده و به کشورهای دیگر پناهنده شدند. از این رو املاک آنها در ایران بلاتکلیف و بدون صاحب رها شدن. به همین دلیل دادگاه های ایران بر اساس قوانین صادره برای این امر و به منظور تعیین تکلیف این دسته از املاک، برای آنها سند رسمی و قانونی صادر کردند.
البته ناگفته نماند که صدور سند پس از انجام بررسی های لازم برای یافتن صاحب اصلی ملک و همچنین در صورت عدم دسترسی به مالک اصلی آن ملک انجام می گرفت. به نحوی که پس از بررسی و تحقیقات صورت گرفته ملک مورد نظر توقیف شده و به خزانه بیت المال انتقال داده می شد. سپس طی مراحلی برای آنها اسناد بنیادی صادر می شد.
به این ترتیب می‌توان نتیجه گرفت که اسناد بنیادی نیز کاملاً قابل استناد بوده و با دیگر اسنادی که دارای ریشه شخصی هستند، تفاوت خاصی ندارند. بلکه فقط این دسته از اسناد متعلق به املاکی هستند که به واسطه دولت مصادره شده اند.
البته ناگفته نماند که سند بنیادی فقط برای آن دسته از املاکی قابل صادر بود که شرایط مصادره توسط دولت را داشته باشند. در واقع پس از مصادره، مالکیت املاک بنیادی به دولت انتقال پیدا می کند و دولت نیز پس از توقیف ملک و صدور سند بنیادی برای این املاک آنها را به اشخاص ثالث می فروخت.
انواع اسناد بنیادی
پس از انقلاب اسلامی سازمان ها و ارگان های مختلفی به منظور ساماندهی به اسناد بنیادی تشکیل شد. از این رو سند بنیادی نیز انواع مختلفی دارد و شامل موارد زیر است.
سند بنیادی علوی
اسناد بنیادی علوی شامل تمامی اسنادی هستند که برای املاکی که در زمان شاه به عنوان بنیاد پهلوی شناخته می شدند صادر شده است. پس از پیروزی انقلاب اسلامی و فرار افراد وابسته به رژیم شاهنشاهی از کشور، املاک پهلوی توقیف شده و در اختیار بنیاد مستضعفان قرار گرفت. از آن زمان به بعد املاک بنیاد پهلوی به عنوان املاک بنیاد علوی تغییر نام پیدا کرد. بنابراین تمامی اسنادی که برای این املاک صادر شد نیز به عنوان سند بنیادی علوی خوانده می شوند.
البته ناگفته نماند که املاک بنیاد علوی فقط شامل املاک موجود در شهر تهران نیست. بلکه تمامی املاکی که در زمان رژیم پهلوی به دلایل مختلفی مصادره شده و جزو املاک دولت قرار گرفتند نیز در لیست املاک علوی قرار دارند و برخی از آنها نیز در دیگر شهرهای کشور هستند.
به عنوان مثال بخش بزرگی از املاک علوی شامل زمین های واقع در غرب استان مازندران است. متاسفانه مالکان این دسته از املاک به دلیل حرف و حدیث های مختلفی که دنبال این سری از املاک وجود دارد برای خرید و فروش آنها با مشکلات و چالش های مختلفی به همراه هستند. از این رو همواره افراد کمی حاضرند سرمایه خود را صرف خرید املاک بنیادی کنند. به همین دلیل این دسته از املاک در مقایسه با دیگر املاکی که در موقعیت مشابه با آنها قرار دارد همواره ارزش و قیمت پایین تری دارند.
سند بنیادی ستاد فرمان امام
در قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران یک اصل به نام اصل ۴۹ وجود دارد که متناسب با مفاد این اصل، تمامی ثروت هایی که به واسطه سرقت، غصب، اختلاس، رشوه، ربا، قمار و دیگر موارد مشابه به دست می آیند توقیف شده و به صاحب اصلی آن برمی گردند.
حال در شرایطی که امکان شناسایی صاحب اصلی این دسته از املاک میسر نباشد مال به خزانه بیت المال تعلق خواهد گرفت. از این رو دولت پس از مصادره این اموال، برای املاک سند بنیادی صادر کرده و آنها را به فروش می رساند. در بین این دسته از املاک نیز معمولاً مواردی که صاحبان آنها به رژیم پهلوی وابسته بوده و ایران را ترک کرده اند وجود دارد.
نحوه استعلام سندهای بنیادی
همانطور که متوجه شدید املاکی که دارای ریشه بنیادی هستند دردسرها و چالش های خاص خود را دارند. به همین دلیل تمامی کسانی که قصد خرید املاک دارند، باید قبل از اقدام به خرید در رابطه با این امر که آیا ملک مورد نظر ریشه بنیادی دارد یا خیر استعلام بگیرند.
زیرا متاسفانه تمامی فروشندگان املاک آنچنان که باید وجدان نداشته و با در نظر گرفتن منافع خود، منافع طرف مقابل خود را پایمال می کنند. بنابراین اگر شما نیز جزو کسانی هستید که قصد خرید ملک دارید و از بنیادی بودن یا نبودن سند آن ملک مطمئن نیستید، باید با مراجعه به اداره ثبت موضوع را پیگیری کنید. از آنجایی که پرونده تمامی املاک ثبت شده در اداره ثبت موجود بوده، شما با مراجعه به این ارگان و بررسی تاریخچه آن ملک به راحتی می توانید از بنیادی بودن یا نبودن آن مطلع شوید.
معمولاً یکی از مهمترین چالش هایی که در رابطه با خرید املاک بنیادی وجود دارد این است که آیا اگر یک زمانی صاحبان به خارج سفر کرده این املاک به کشور بازگردند می توانند ملک خود را از آنها پس بگیرند.
خوشبختانه در حال حاضر با توجه به قوانین فعلی حاکم بر این زمینه، افراد و یا به عبارت دیگر صاحبان اولیه املاک بنیادی هیچ حق و حقوقی برای بازپس گرفتن املاک مصادره شده خود ندارند. از این رو کسانی که تن به خرید چنین املاکی می دهند به طور کامل تحت حمایت دولت قرار دارند و می توانند از ملک خود تمام و کمال بهره ببرند.
